Fundamentada pela lei 9.514/97, a alienação fiduciária de imóvel é um instrumento jurídico utilizado em situações de empréstimo/financiamento para afiançar que o devedor arque com as dívidas adquiridas junto ao credor. Nesse sentido, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade do seu imóvel ao credor (fiduciário) até que a dívida seja quitada.

A transferência de propriedade é apenas uma garantia de que a dívida será paga, podendo o devedor usufruir do bem imóvel até que consiga zerá-la. Assim que o fizer, a propriedade volta para suas mãos. Caso pagamento não seja efetuado, o credor se torna titular definitivo do imóvel.

Alienação fiduciária de imóvel x hipoteca

A alienação fiduciária de imóvel e a hipoteca guardam diversas semelhanças. Além de serem meios jurídicos que colocam imóvel como garantia de crédito, ambas não são instrumentos exclusivos do sistemas de financiamento imobiliário, bancos e construtoras. Ou seja, podem ser efetuadas por meio de contrato firmado entre particulares em um cartório civil.

A diferença entre os dois meios jurídicos é que a alienação fiduciária apresenta uma lei própria, que não estabelece nenhum limite de valor de imóvel a ser colocado como garantia. Já a hipoteca, segundo Código Processual Civil brasileiro, só pode ser constituída por instrumento particular, se o imóvel dado em garantia tiver valor inferior a 30 salários mínimos. Acima deste montante, a hipoteca deve ser constituída por escritura pública.

Tal característica faz com que haja três tipos de hipoteca:

• convencional – referente à imóvel valendo até 30 salários mínimos -, cuja origem é um contrato, ou seja, a livre manifestação de vontade dos interessados;

• judicial, que decorre de uma sentença condenatória ou decisão judicial, assegurando a sua execução ou garantindo alguma obrigação assumida por uma das partes em um processo;

• legal, determinada pela lei para garantir determinadas obrigações, conforme disposto no artigo 1.489 do Código Civil.

Maior celeridade de negociação

No que se refere à alienação fiduciária a parte judicial é eliminada, pois não há esse limite de 30 salários mínimos em relação ao valor do imóvel dado como garantia. No que concerne à hipoteca, em alguns caso, ela é necessária.

Quando o contrato se dá entre particulares, se não há pagamento por parte do devedor, dispensa-se a participação de oficial de justiça, sendo a notificação feita pelo próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos). Dessa forma, evita-se longos processos judiciais, tornando a negociação mais rápida.

Perfil de quem busca a alienação fiduciária de imóvel

O perfil de quem busca empréstimos e financiamento via alienação fiduciária de imóvel é basicamente o mesmo de quem contrata a hipoteca, ou seja, a pessoa que necessita de crédito com juros mais baratos e um tempo maior para pagamento.

Fazem parte deste grupo aqueles que precisam de empréstimos para pagar dívidas de altos valores e quem deseja adquirir bens, como um outro imóvel, por exemplo, e não obtém financiamento por meio de linhas de crédito convencional.

Empresários que necessitam de capital de giro rápido para aproveitar oportunidades de negócios também podem se interessar pela alienação fiduciária de imóvel já que se trata de uma solução menos burocrática.

Contrato de alienação fiduciária de imóvel

O documento selando o acordo de alienação fiduciária de imóvel deve conter os seguintes termos:

• valor total da dívida;

• condição de pagamento;

• prazo de quitação;

• taxa de juros e qualquer encargo sobre os valores;

• descrição do bem, ou seja, do imóvel alienado;

• cláusula que assegura ao devedor continuar usando o bem;

• modo de aquisição do bem e indicação de propriedade;

• descritivo do valor da propriedade;

• indicação sobre critérios de revisão caso haja necessidade de um leilão